¿ES RENTABLE INVERTIR EN UN DEPARTAMENTO?
Al adquirir una propiedad con miras a rentarla para obtener ingresos adicionales, seguramente te preguntarás si es más conveniente comprar una casa o un departamento, pues tradicionalmente al pensar en un espacio para habitar, la relación natural es asociarlo con una casa; sin embargo en la actualidad las inmobiliarias están renovando esa asociación de ideas, al ofrecer interesantes desarrollos de torres con departamentos cada vez más completos, modernos y en zonas estratégicas.
Frente a este dilema, de casa o departamento, la realidad es que en ambos casos la inversión es rentable; aunque debes estar consciente que la rentabilidad y el retorno de inversión, se logran en un mediano o largo plazo, y no de la noche a la mañana.
Por eso es importante que antes de realizar cualquier movimiento, conozcas tu poder adquisitivo y capacidad de pago, establezcas los objetivos que te mueven a iniciar el proceso de compra, ya sea para generar flujo de dinero, el uso y destino que le darás (ahorro, estudios, la adquisición de más propiedades, por mencionar algunas ideas); o para formar un patrimonio.
Ahora bien, si tu interés se enfoca en la inversión, lo más recomendable es que optes por un departamento; en este artículo te compartimos las razones.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE UN DEPARTAMENTO?
Como ya lo mencionamos, tanto la casa como el departamento son opciones viables para invertir y obtener rentabilidad; entonces ¿Qué ventajas tiene un departamento?
En primer lugar, el costo es menor al de una casa; esto por supuesto tomando como referencia los precios de venta de las casas de la zona donde se ubica el departamento, y áreas similares.
Y destacamos el aspecto de la zona, es decir el barrio, ya que en la lista de preguntas que debes hacer al comprar un departamento este punto es clave para ir visualizando si la inversión será redituable.
En la misma línea de la ubicación, está la cercanía con avenidas y calles principales, con medios de transporte, y los servicios públicos y privados disponibles.
El tamaño del departamento aunque menor al de una casa, es un gran ventaja, ya que en la misma proporción implica un menor gasto en decoración y mantenimiento, lo que a la larga representa un ahorro significativo que puedes aprovechar para otros proyectos de inversión o diversión, como tú elijas.
La seguridad es una ventaja de valor agregado, pues vivir en un departamento permite llevar una vida más tranquila al contar con sistemas de vigilancia y áreas de ingreso limitadas y controladas; sin lugar a dudas, éste es un argumento de promoción en la búsqueda de un arrendatario.
Además, la compra de un departamento puede ser la inversión de arranque para aumentar tu poder adquisitivo y capacidad de pago, de tal forma que en un futuro, con la tranquilidad de una situación financiera estable y holgada, compres uno o más inmuebles y quizá hasta hagas carrera en bienes raíces. Apúntalo en la lista de cosas por hacer.
¿CÓMO CALCULAR EL ROI EN UN INMUEBLE?
El Retorno de Inversión, conocido como ROI por sus siglas en inglés, es la métrica por medio de la cual se calcula el tiempo en que alcanzarás el punto de equilibrio y entonces puedas respirar al recuperar la inversión; de ahí en adelante a trabajar en la ganancia.
Así que antes de adquirir un inmueble es importante analizar y revisar los números en frío para calcular el ROI, determinar la conveniencia de arrancar o seguir con el proceso de compra, así como la forma de pago: de contado (si tiene la posibilidad) o por medio de un crédito; este ejercicio puedes realizarlo con todos los inmuebles que te interesan para tener una comparativa propia.
Para calcular el Retorno de Inversión, lo primero es conocer la utilidad, la cual desde la óptica financiera se refiere a la ganancia que se obtiene por la inversión, en este caso por un período mensual.
La utilidad mensual se obtiene restando al ingreso por concepto de renta, lo siguientes elementos:
Los pagos de hipoteca.
Mantenimiento (cuota de administración del edificio, seguro contra siniestros, servicios generales que correspondan al dueño y no al arrendatario).
Impuestos (por adquisición del inmueble, escrituración, predial).
Ejemplo de utilidad mensual en inmueble comprado a crédito.
A.- Renta mensual $20,000.00
B.- Pago mensual de hipoteca y gastos de mantenimiento e impuestos: $15,000.00
C.- Utilidad mensual: (A – B = C) $5,000.00
Cuando el inmueble se adquiere de contado, aplica la misma fórmula; sólo se eliminan los pagos de hipoteca.
Ejemplo de utilidad mensual en inmueble comprado de contado
D.- Renta mensual $20,000.00
E.- Gastos de mantenimiento e impuestos: $5,000.00
F.- Utilidad mensual: (D – E = F) $15,000.00
Al obtener el dato de la utilidad mensual se procede a calcular el ROI; para éste se divide el precio que se pagó de enganche entre la utilidad mensual y así se determina el tiempo que se llevará tener el punto de equilibrio.
Ejemplo del ROI en compra a crédito
G.- Enganche: $500,000.00
H.- Utilidad mensual: $5,000.00
I.- ROI: (G / H = I) 100 meses
Para los inmuebles comprados de contado se divide el la inversión total que se pagó, entre la utilidad mensual.
Ejemplo del ROI en compra de contado
J.- Precio de la propiedad: $3,000,000.00
K.- Utilidad mensual: $15,000.00
L.- ROI: (J / K = L) 200 meses
Podrás observar que la diferencia en el resultados radica en que para la compra de contado te estás apalancando en un crédito, siendo tu inversión menor que en la compra de contado; obviamente considerando el riesgo de cumplir con la hipoteca.
El cálculo del ROI en la mayoría de los casos (por no decir que prácticamente en todos) se omite por desconocimiento, lo cual para ti ya no aplica, pues al llegar hasta este punto del artículo, ya lo sabes.
Al obtener el ROI, cuentas con un dato duro que abona a la toma de decisiones con base en información financiera; y es que la emoción por comprar un inmueble, combinada con la ilusión de invertir, a veces apresura a las personas para elegir usando las 3 “b”: por bueno, bonito y barato; abriendo la puerta a problemas económicos y dolores de cabeza innecesarios.
Nota: Los montos utilizados en los ejemplos anteriores, son únicamente para fines ilustrativos; no son precios reales y debes tomar en cuenta que se está presentando un escenario ideal donde el inmueble siempre esta rentado.
¿CÓMO SE CALCULA LA RENTABILIDAD DE UN DEPARTAMENTO?
La rentabilidad es un indicador que se utiliza para medir la relación entre la ganancia de una inversión (en este caso del departamento) y el costo de la misma; en una definición más simple, se trata del dinero recuperado o que se contempla recuperar.
Al comprar un departamento (o cualquier inmueble) determinar la rentabilidad de la propiedad, te permite conocer el beneficio real que obtienes, es decir las pérdidas o ganancias de tu inversión.
De hecho la finalidad de toda inversión inmobiliaria es la rentabilidad, incluso cuando compras una propiedad, sin que utilices el término como tal o tu objetivo sea habitarla, no rentarla, confías en que con el paso del tiempo incrementará su valor, es decir su plusvalía.
Podemos tener varias fórmulas para calcular la rentabilidad del inmueble:
1.- Rentabilidad Anual Bruta
Se obtiene dividiendo el ingreso anual, entre la inversión total (o precio del departamento) y luego se multiplica por 100.
RAB: (ingreso anual / inversión) x 100
Si retomamos los montos utilizados anteriormente, al invertir $3,000,000.00 (precio del departamento) y recibir un ingreso anual por la renta de $240,000.00 la rentabilidad anual bruta es del 8%
RAB: (240,000 / 3,000.000) x 100 = 8%
2.- Rentabilidad Anual Neta (RAN)
Aquí además de la inversión e ingreso anual se considera el gasto anual (el cual se resta al ingreso).
RAN: [(ingreso – gasto anual) / inversión] x 100
RAN en la compra de contado: [(240,000.00 – 60,000.00) / 3,000,000] x 100 = 6%
RAN en la compra a crédito: [(240,000.00 – 180,000.00) / 3,000,000] x 100 = 2%
3.- Rentabilidad asociada a riesgo
En ésta se incluyen otros factores como la variación de precios, el tiempo que el departamento permanece sin ser alquilado, entre otros.
En términos generales, los expertos indican que en el campo de las inversiones, las bienes raíces son las que ofrecen una mayor rentabilidad y menor riesgo, en comparación con otras opciones de inversión.
RECOMENDACIONES
Invertir en el sector inmobiliario no es exclusivo de personas que poseen un alto capital; la clave está en tener claridad de objetivos (¿qué fin pretendo al comprar un departamento?), una planeación realista (tu poder adquisitivo y capacidad de pago, estado civil, salud) y visionaria (si en el plano idealista, pero más aún en el plano estadista, a mediano y largo plazo), así como una buena dosis de paciencia para la búsqueda, investigación, comparación y por ende el tiempo que este proceso requiere.
De acuerdo a la CONDUSEF, para determinar tu capacidad de pago el primer paso consiste en el registro de tus ingresos y gastos en un determinado período (semanal quincenal, mensual), así identificas tu presupuesto y entonces puedes aplicar la siguiente fórmula:
“Ingresos mensuales – Gastos mensuales = Capacidad de pago”
Ten presente que la compra de un departamento es una inversión a mediano o largo plazo, por lo que en ese tiempo algunas situaciones puede cambiar (crisis económica, desempleo, inmueble sin rentar), así que es importante visualizar diferentes escenarios, posibles contingencias y alternativas de solución; si bien nada está escrito, la trascendencia de la decisión requiere un análisis profundo, para determinar si estás y estarás en posibilidad de solventar y asumir el compromiso financiero.
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